中粮旗下长安街W酒店、首创集团旗下北京翠宫饭店将面临出售，而金融街洲际酒店被指将在年底转型为写字楼。2016年，翠宫饭店负债率86.04%，长安街W酒店2017年6月的财务报表显示，负债率82.16%。国内酒店投资往往通过高杠杆来带动，一旦酒店盈利能力不够，易沦为不良资产。本版图片/视觉中国

  查阅长安街W酒店和翠宫饭店财务数据显而易见，二者负债率均处于高位。2016年，翠宫饭店总资产为3.29亿元，总负债为2.83亿元，负债率86.04%；长安街W酒店2017年6月的财务报表显示，其年度累计总资产为19.47亿元，总负债为16亿元，负债率82.16%。而据严跃进介绍，一般酒店的负债规模处于60%以下。

  “酒店类的资产通常会面对这样的问题：在买酒店的时候，首先考虑的是可以用多少钱。”酒店产权网创始人GalenMoore举例表示，假如一家酒店原本需要10亿元，但通过财务杠杆，三四亿就可以启动10亿的项目，投资人短期内并不会感受到金钱上的压力。然而，若10年以后贷款到期，酒店却没能挣回来另外6个亿，就会出现问题。

  “目前国内的很多酒店都在面临这样的一个问题：因为杠杆过大，导致酒店的盈利能力无法为酒店本身的生命提供营养。”GalenMoore表示，“酒店赚到的钱，挣不回来投资人使用杠杆的成本。杠杆越高，要求偿还能力越高。负债和偿还的问题也有一定的可能是导致W酒店出售的根本原因之一。我相信中粮有能力去还，但他们也需要仔细考虑在还完之后，酒店未来是否有能力把资产挣回来。如果挣不回来，不良资产的出售应该是最好的方案，找其他人买单也是退出的一种方法。”

  据大悦城地产（中粮集团旗下地产业务公司）2016年中期报告，长安街W酒店的平均入住率仅48%，为旗下5家主要酒店中最低；而大悦城地产另一北京的主要酒店西单大悦城酒店，入住率却达到80%。2016年全年，北京市五星级饭店平均入住率为71.97%，北京长安街W酒店平均入住率仅55%，未能达到平均水平。

  对于长安街W酒店，中粮一度抱有高度期望。大悦城地产副总经理姚长林曾公开表示，欲将该酒店做到北京酒店前三位。长安街W酒店开业时，中粮同样也对于该酒店实现收支平衡的周期信心满满。“完整经营年度的第三年。一般的酒店现金流大概在稳定年的第二年，也就是经营的第五年才能做到。我想我们经营的时间会比行业要缩短。”姚长林表示。

  在GalenMoore看来，互联网的发展带来了酒店信息透明化，进而导致消费者的消费倾向更加准确，在同一范围内自发选择更对自己最合适的酒店，“就近”有几率会成为比酒店品牌更具吸引力的因素。“尤其是在信息透明后，各大公司的品牌和运营能力却没有过大差距，很多客户对于各个五星级酒店的品牌没什么特殊的感觉。比如万豪和香格里拉的五星级酒店，消费者能准确区别出他们的差异吗？城市的变化，导致了类似情况的发生。”

  随着类似变化的产生，一个更现实的问题摆在了面前。“随着潜在供应的增加以及消费需求的转变，很多酒店项目面临了转型的问题。尤其是新商圈的形成，实际上也带来了很多优质的酒店项目，这时候原有的酒店项目自然就不会更受宠，尤其是酒店传统收益或许面临下滑的风险。”严跃进表示。这也就从另一方面代表着，高星酒店市场将面对原有高星酒店项目的淘汰，以及新的优质酒店项目的迭代。

  “眼下市场虽然饱和，但是北京的五星级酒店也进行了一些区分，即酒店的盈利能力、营业销售能力、品牌和管理能力三者间出现了分水岭。在接下来的3-5年中，高星酒店将发生一个较大的变化，就是五星级酒店的更迭和换代。”GalenMoore表示，“过去如翠宫饭店一样的酒店，虽然地理位置优越，但在品牌、管理等方面并不占优势。而随着城市格局的变化，地理位置也难以成为永远的靠山，这样的酒店将成为最先被淘汰的对象。”